상가임대차보호법의 적용범위와 대항력 이해
상가임대차 보호법에 대해 알아보도록 하겠습니다.자영업을 하다 보면 직접 건물을 매입하여 가게를 운영할 수 있습니다. 그렇지만 상가를 빌려서 가게를 운영하는 자영업자들이 더욱 많습니다. 이때 임대인과 임차인의 입장의 차이가 생기게 마련입니다.혹시 임차인이라면 내가 얼만큼 보호를 받을 수 있을지 알아두셔야 합니다.
대항력의 부여
상가건물 임대의 경우에 등록을 하지 않아도 상가가 인도되고 사업자등록이 완료되면 다음날부터 반대에 부딪힌다.반박력이 있다면 상가건물의 소유권이 매매나 경매로 예전되더라도 새 주인에게 권리를 주장할 수 있습니다. 예를 들어 경매로 인해 상가건물의 소유자가 변경되더라도 사업자등록증이 새 주인을 통해 대항력이 있다고 하면 새 주인에 대항하여 상가건물을 사용/향유할 수 있는 권리가 있는지 없는지 모든 보증금이 반환될 때까지 건물을 비울 수 있습니다.
상가건물에 대한 임대차
강가임대차보호법의 적용대상이 되는 건물은 사업용 내지 영업용 건물이어야하고, 비사업용 내지 비영업용 건물은 적용되지 않습니다. 종중이나 동창회사무실, 교회등의 건물 임대차는 상거건물임대차보호법이 적용되지 않습니다. 또한 주거용 건물에서 영업용으로 사용하는 경우에 부동산의 공부상의 기준이 아니라 실제 이용현황으로 업무용인지 주거용인지 판단하게 됩니다.
보호 기간
2018년 10월 16일 이후에 체결한 계약은 법적으로 최소 10년이 보장됩니다.10년 미만일 경우에 리스 종료 6개월 전부터 리스 종료 1개월 전까지 계약 연장 가능임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 요구를 받아들여야 합니다.2018년 10월 16일 예전에 계약을 체결한 경우에 5년간 보호되며, 갱신일이 2018년 10월 16일 이후이더라도 최초 계약일을 기준으로 5년간 보호됩니다.
묵시적 갱신과 계약의 해지
임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.임차인은 언제든 임대인에 대하여 계약해지 통고를 할 수 있고 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생합니다.
환산보증금이란
환산보증금은 상가임대차 보호법에서 ‘임대차의 보증금액’과 ‘월세 환산액’을 합한 금액을 말합니다. 쉽게 말하면, 임대차에서 ‘월세 부분을 보증금 형태로 전환한 식’이라고 이해를 하시면 편한데요. 그래서, 이러한 “환산보증금”을 구하는 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)위 계산식에 따라, 예를 들어보겠습니다.
수도권 과밀억제권역 지역 범위
그럼 2항에서 수도권 과밀억제권역 지역 범위가 어떻게 될까요? 서울을 둘러쌓고 있는 경기도 지역인데, 북쪽으로 고양시, 의정부시, 인천광역시, 부천시, 시흥시, 광명시, 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시, 수원시, 성남시, 하남시, 구리시까지 입니다.경기도 광주시와 용인시도 수도권 과밀억제권역이 아닐까라고 오해하시는 분도 있는데, 포함되지 않습니다. 신설법인은 때문에 용인시나 광주시에 법인을 등록하는 경우도 있습니다.
10년 계약갱신요구권
2018년 10월 16일 법이 개정되최초 임대차기간을 포함해 최대 10년 간 계약갱신요구권을 행사 할 수 있습니다. 법 개정일 이후 최초로 체결되었거나 갱신된 임대차에 한해 10년 보호법이 적용되며, 위 조건에 해당되지 않을 경우에 구법에 따라 5년까지만 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인이라면 신중하게 임대차 계약을 해야하는 이유가 되겠습니다.
상가 임대료 인상 5% 제한
환상보증금 내 상가임대차 : 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율인 “5%”를 초과하지 못합니다. 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.환산보증금 초과 상가임대차 : 경제적 사정을 고려하여 증액이 가능하며 “5%” 제한선이 존재하지 않기 때문에 임대인과 인차인간에 분쟁의 발생 가능성이 있습니다. 보통 주위 시세와 비교하여 임대료를 올리게 됩니다.
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정리하면 상가건물임대차보호법은 보증금액이 일정 금액 이하인 경우에 적용대상이 되는데, 일부 규정은 보증금액을 초과하는 임대차도 적용대상이 되며, 이는 2013년 8월 13일 개정된 상가건물임대차보호법 제2조 제3항이 신설되면서 생긴 규정입니다.