중개사법 40. 상가건물 임대차보호법
주택임대차보호법이 시행된 이후에 주택의 임차인은 보호받을 수 있었으나 그 이외의 임차인은 여전히 민법에 의하여 규율되었으므로 불리한 지위에 있을 수밖에 없는 상황이었다. 특히 상가건물의 임대차는 많은 영세상인이 존재하므로 이에 대한 보호의 필요성이 커지게 되어 상가건물 임대차보호법이 제정되어 2003년 1월부터 시행되고 있습니다. 이 법은 임차인을 보호하기 위한 것이므로 이 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요로 합니다 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 나타나게해 줍니다.
대항력과 우선변제권
임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없습니다. 그렇지만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았거나, 사업자등록을 했다면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.우선변제권은 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
상가 임대차 보호법 이란?
임대차보호법이란 상가를 일정기간 임대하여 운영하는 임차인에게 계약기간을 보장함으로써 임차로 인해 갑자기 영업이 중단되는 상황을 방지하고 보호하는 법입니다.법은 계약갱신요구권, 임대료 인상제한, 보험료 환급 가능성에 대한 보호조항 등 임차인의 권리를 보장하고 있습니다.그러나 임차인을 무조건 보호하는 것이 아니라 정당한 사유로 임대인의 지위와 권리를 보장하는 역할을 합니다.그 내용에 대하여 자세히 아래에서 살펴 보겠습니다.
임차권등기명령 신청
상가건물 임대차라 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 건물 소재지의 관할 지방법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고, 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
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법은 정말 아는 만큼 보이고, 아는 만큼 저의 권리를 지킬 수 있는 것 같다. 모르면 결국 당하는 게 법률관계다. 제가 만약 임차인이고 상가를 임대하여 야 한다면 무조건적으로 확정일자와 같은 기본적인 것들을 챙겨야 합니다. 물론 공인중개사를 통하여 서 진행 하단 다면 이 부분은 아무런 문제가 없을 수 있으나, 단독적으로 거래를 한다면 이러한 기본적 개념들을 뺴먹을 가능성이 있습니다.