용적률 건폐율이란 용적률 건폐율의 차이
용적률과 건폐율은 아파트가 재건축이 될 수 있을지 말지를 가늠하는 중요한 지표가 됩니다. 용적률과 건폐율의 구체적인 의미와 확인 방법, 재건축 확률이 높은 용적률과 건폐율을 정리해봅니다. – 땅 지역 대비 연면적(지상의 층별 바닥 지역 합계) 비율 ex. 11층 아파트라면, 1층에서 11층까지의 바닥 면적을 더한 합이 연면적이 됩니다. – 용적률은 지상에 건물을 올릴 수 있는 지역 비율로, 세로로 얼마나 높게 지을 수 있는지를 알려줍니다.
– 용적률을 계산할 때는 지하층 바닥지역 혹은 지상에 위치하더라도 주차용으로 쓰이는 면적은 제외합니다.
건폐율이란
– 땅 지역 대비 건축 바닥 면적의 비율 – 건폐율은 면적에 대한 가로 개념으로, 가로로 얼마나 더 건축물을 지을 수 있는지를 알려줍니다. 건폐율이 높으면, 한정된 부지 위에 아파트가 빽빽하게 지어져 일명 ”닭장 아파트”가 될 수 있습니다. 이런 경우 거주 시 일광, 조망, 통풍 등이 좋지 않아 불편할 수 있습니다. 동 간 간격이 좁아 화재 위험에도 취약할 수 있습니다. 건폐율이 낮으면 토지 사용 효율이 낮습니다.
그리고 세대 수가 적을 수 있습니다. 반면, 아파트 동간 간격이 넓어서 거주하기에쾌적할 수 있습니다.
건폐율 계산방법 예제
위 그림의 예제처럼 대지지역 100평에 건축지역 50평의 건물을 짓는다고 가정을 해보겠습니다. “건폐율 = (건축지역 ÷ 대지면적) × 100 = (50 ÷ 100) × 100 = 50%”가 됩니다. 따라서, 만약 건폐율이 80%라면 건축물 바닥면적으로 80평까지 건물을 더 넓게 지을 수 있습니다.
1종과 2종 일반주거지역의 차이
4층이하의 저층주택을 중심으로 편리한 주거형태를 조성하고자 1종 일반주거지역이 지정된만큼 단지형 연릭부택은 1층을 필로티 구조로 주차장으로 사용하면 5층까지 건축할 수 있고 단지형 다세대주택은 1층 바닥면적의 1/2 이상을 주차장으로 사용시 연관 층수는 제외되 5층까지 건축가능합니다
2종 일반주거지역 보다는 층수 등 제도상 감소 및 제한들이 있기때문 투자가치적인 측면은 떨어집니다.
새 일반 분양이 많은 것이 왜 재건축 아파트의 수익성에 좋을까?
비용을 줄이며 신축 아파트를 분양받을 수 있기 때문입니다. 재건축이 진행되면 기존 입주자들은 새로 신축되는 주택을 분양받을 수 있는 조합원 입주권을 부여받습니다. 일반 분양가보다도 더 저렴한 조합원분양가로 분양 받을 수 있으며, 보통 동호수도 유리하게 배정받을 수 있습니다. 그리고 그 외 남는 호수는 새 입주자에게 분양합니다. 이 때 새 입주자에게 받은 일반 분양 대금으로 공사 비용을 처리할 수 있습니다.
일반 분양으로 받는 기여 금액이 많아지면, 나중에 조합원으로서 내야 할 분담금을 줄일 수 있습니다. 낮은 조합원분양가와 적은 분담금을 들여 신축 아파트를 얻을 수 있는 것입니다.
용적률과 건폐율의 계산방법
예시를 통해서 용적률을 계산해 보겠습니다. ex) 100평의 토지를 갖고 있는 갑은 건물을 짓고자 합니다. 지하 1층은 50평 규모로 다용도실로 활용하고 1층에는 필로티 주차장을 설치했습니다. 그리고 2층과 3층, 4층에 개별적으로 50평의 공간을 두고자 합니다. 이럴 경우 갑이 지으려고 하는 건물의 용적률은?
그림으로 표현하면 이렇게 됩니다. 이런 상태에서 대지면적은 100평이고, 연면적의 경우 지하층 면적과 지상층 주차장 면적은 제외하여 산출하기 때문 150평(이층 50평 + 3층 50평 + 4층 50평)이 됩니다.
따라서 갑이 짓고자 하는 건물의 용적률은 150%가 됩니다. 예시를 통해서 건폐율을 계산해 보겠습니다. ex) 1,000평의 토지를 갖고 있는 을은 300평의 공장을 짓고자 합니다.
대지지분
대지면적은 집을 세울 수 있는 땅의 넓이를 말합니다. 그리고 대지지분이란 그 땅의 넓이에서 내가 소유한 아파트가 보유하는 토지의 지분을 말하죠. 따라서 대지지분이 크면, 내 아파트에 대한 평가금액이 커지니 추가분담금이 적어집니다. 만약 A씨와 B씨가 개별적으로 낡은 주택을 구매했다고 할 때, A씨는 대지지분 100제곱미터의 주택을 5억원에, B씨는 대지지분 50제곱미터의 주택을 4억원에 샀다면 이후 재개발이 되었을 때 A씨는 시가 10억원인 150제곱미터의 아파트를, B씨는 시가 6억원인 70제곱미터 아파트를 분양받게 됩니다.
분명 구매할 당시에는 가격 차이가 크지 않았는데, 대지지분의 차이가 바로 아파트의 면적을 달라지게 한 것입니다.